Commerce : des représentants d'entreprises édifiés sur le renouvellement du bail de l' OHADA

Cette causerie-débat a eu pour but d’édifier le public sur cette disposition de l’Organisation de l’harmonisation du droit des affaires (OHADA) dont l’application parfois complexe est souvent source de contradictions et de contentieux divers. À travers les explications étayées de citations des articles qui y afférent, le conférencier a éclairé la lanterne de l’auditoire composé essentiellement des représentants des entreprises de la place. La communication a été axée sur la définition du bail à usage professionnel, les modes de renouvellement du bail à usage professionnel, le renouvellement forcé et le renouvellement voulu, les conséquences du renouvellement, l’autonomie du bail, la durée et le loyer du bail renouvelé.   

En s’appuyant sur l’article 103 de l’Acte uniforme portant sur le Droit commercial général (AUDCG) le colonel Eric Dibas-Franck a dit que : « le bail à usage professionnel est défini comme toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit... et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou toute autre activité professionnelle ». 

Les modes de renouvellement du bail à usage professionnel, a-t-il dit distingue le renouvellement forcé et le renouvellement voulu. Selon l’article 126 alinéa 1 de l’acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, « le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant une indemnité d’éviction » et de poursuivre, qu’aux termes de l’article 123 alinéa 2 de l’AUDCG, « aucune stipulation du contrat peut faire échec au droit  et au renouvellement ». Cette disposition témoigne le caractère impératif de ce texte. S’agissant du renouvellement voulu du bail à usage professionnel, l’article 124 alinéa 1 de l’AUDCG dispose « Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail… peut demander le renouvellement de celui-ci par signification d’huissier ou notification, par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail ».  En outre, Eric Dibas-Franck  a défini les figures du renouvellement du bail à usage professionnel qui incluent l’accord de principe et l’accord définitif. Quant à la tacite reconduction, elle est une situation nouvelle résultant de la poursuite aux mêmes clauses et aux conditions d’un contrat à durée déterminée normalement expiré.

Par conséquent, a-t-il renchéri le bail renouvelé étant un nouveau bail, il semble raisonnable à affirmer que celui-ci ne peut pas être affecté par les vices du bail originaire selon l’article 129 de l’AUDCG « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, si celui-ci, à durée déterminée ou à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, si le bail précédent est à durée indéterminée ».

Le loyer du bail renouvelé, conformément à l’art.134 alinéa 2 de l’AUDCG dispose que: « le preneur ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement du bail, ni d’un droit à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, par contre le plafonnement du loyer du bail renouvelé doit s’effectuer en raison de la modification d’un élément de la valeur locative » a ajouté le colonel Eric Dibas-Franck.

À propos du contentieux du loyer du bail renouvelé, le colonel Eric Dibas-Franck affirme que le législateur OHADA ne précise pas le délai de prescription. En revanche, l’article L.145-60 du code du commerce français le fixe à deux ans. Art.117 alinéa 2 de l’AUDCG « Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants : la situation des locaux, leur superficie, l’état de vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. En cas de désaccord entre les parties, l’une d’elles peut saisir le tribunal compétent », a t-il conclu.