Infrastructure : le marché africain de l'immobilier en forte croissance

Selon LEAF Africa, le secteur immobilier du continent devrait croître de 5,6 % par an d'ici 2029, contre 2,69 % en moyenne au niveau mondial. Ce marché représente aujourd'hui près de 2,7 % de la valeur immobilière mondiale, soit environ 17 600 milliards de dollars. Le segment résidentiel, à lui seul estimé à 14 900 milliards de dollars, en constitue le principal moteur, même si l'immobilier commercial, les bureaux et les infrastructures numériques gagnent progressivement du terrain.

Le Nigeria domine largement le continent, avec une valeur estimée à 2600 milliards de dollars, portée par le poids démographique du pays et l'essor de métropoles comme Lagos et Abuja. L'Égypte (1 600 milliards) et l'Éthiopie (1 300 milliards) complètent le podium, reléguant l'Afrique du Sud longtemps leader du continent à la quatrième place, avec 1200 milliards de dollars. Le Kenya (773 milliards) et le Ghana (533 milliards) apparaissent, quant à eux, comme les futurs relais de croissance, soutenus par les investissements de la diaspora et une intégration régionale croissante.

D’après les mêmes études, la part de la population africaine vivant en ville devrait passer de 44,5 % en 2025 à 60,4 % en 2050, alimentant durablement la demande de logements, d'entrepôts, de commerces et de bureaux. Le déficit de logements illustre déjà l'ampleur des besoins : plus de 28 millions d'unités manquantes au Nigeria, 1,8 million au Ghana. Une situation qui représente à la fois une opportunité pour les promoteurs et un défi pour les pouvoirs publics, appelés à concilier construction de logements abordables et développement urbain inclusif.

Cette dynamique s'appuie également sur des évolutions démographiques favorables, avec la population africaine en âge de travailler qui est passée de 557,6 millions de personnes en 2008 à 866,3 millions en 2024, une hausse qui traduit un dividende démographique appelé à soutenir la demande immobilière dans les villes. En outre, la classe moyenne africaine, qui devrait atteindre 500 millions de personnes d'ici à 2030 avant de doubler à l'horizon 2060, aspire à un habitat de meilleure qualité et mieux situé.

Le rôle déterminant de la diaspora

Les transferts de fonds de la diaspora, qui ont atteint 96,4 milliards de dollars en 2024, dépassent désormais les investissements directs étrangers dans plusieurs pays africains. Une part importante de ces sommes est réinvestie dans l'immobilier (logements, terrains, résidences secondaires) que beaucoup d'Africains expatriés considèrent à la fois comme un lien avec leur pays d'origine et comme une valeur refuge. À cela s'ajoutent le développement des grands axes routiers, des ports et des zones industrielles, qui transforment des zones périphériques en nouveaux pôles urbains, ainsi que des réformes économiques facilitant l'accès au crédit et la régularisation foncière.

Ce tableau prometteur s'accompagne néanmoins de signaux d'alerte. Les experts pointent du doigt une offre largement orientée vers le haut de gamme, déconnectée du pouvoir d'achat de la classe moyenne émergente, ainsi qu'une pénétration du crédit hypothécaire qui reste inférieure à 5 % du Produit intérieur brut dans la plupart des pays. L'inflation continue de peser sur l'accessibilité financière, tout comme la dépréciation de certaines monnaies comme le naira nigérian ayant perdu plus de 70 % de sa valeur en un an. Ces difficultés redessinent les conditions d'investissement et interrogent la capacité du marché à répondre durablement aux besoins réels des populations africaines.